Contrato de arrendamiento de vivienda en Colombia: qué debe incluir
Casi todos los conflictos de arriendo que terminan en un juzgado empezaron en un contrato incompleto. No en uno mal redactado —en uno al que le faltaba una línea sobre quién pagaba el agua, o desde qué día contaba la mora. Esto es lo que no puede faltar, según la Ley 820 de 2003.
El arrendamiento de vivienda urbana en Colombia se rige por la Ley 820 de 2003. Es una norma protectora: buena parte de sus reglas son imperativas, lo que significa que no se pueden cambiar por acuerdo entre las partes aunque ambas firmen. Esa es la primera cosa que sorprende a quien redacta un contrato copiando una plantilla de internet.
La segunda es que un contrato de arriendo puede ser verbal y seguir siendo válido. La ley lo permite. Pero la validez y la capacidad de probar algo son cosas distintas, y en una discusión sobre cuánto se debe desde cuándo, solo cuenta la segunda.
Los seis elementos que no pueden faltar
Identificación de las partes
Nombre y documento del arrendador y del arrendatario. Si hay codeudor, también él, con sus datos completos.
Identificación del inmueble
Dirección exacta, incluyendo torre, interior y número de unidad. En propiedad horizontal, la precisión evita discusiones sobre qué se arrendó.
Precio y forma de pago
Valor del canon, día exacto de pago, medio de pago y a qué cuenta. Es la cláusula que más se invoca cuando hay mora.
Servicios, cosas y usos conexos
Qué incluye el arriendo además del inmueble: parqueadero, depósito, muebles. Y en qué estado se entrega cada cosa.
Término de duración
Fecha de inicio y de vencimiento. De aquí sale también el aniversario para el reajuste anual del canon.
Quién paga los servicios públicos
Designación expresa de a cargo de quién está cada servicio. Sin esto, la cuenta de un servicio impagado se vuelve un problema del arrendador.
Duración y prórroga: la parte que se subestima
A falta de estipulación expresa, la ley entiende que el contrato dura un año. Y al vencimiento no se extingue solo: si ninguna de las partes actúa cumpliendo los requisitos y plazos legales, el contrato se prorroga.
De ahí sale el malentendido más común de la administración de arriendos: creer que un contrato "se venció" porque pasó la fecha. Terminar un contrato de vivienda urbana exige un acto positivo —invocar una causal, dar un preaviso en el plazo correcto—, no simplemente dejar correr el calendario.
Dos fechas que hay que tener a la mano
La fecha de vencimiento manda sobre los preavisos: si te enteras tarde, ya no estás a tiempo de dar el aviso en el plazo legal. La fecha de aniversario manda sobre el reajuste del canon, que solo procede cada doce meses. Son distintas y ambas se pierden con facilidad cuando hay varios contratos.
Garantías: lo que sí se puede pedir
Aquí está el error más repetido del mercado. La Ley 820 prohíbe exigir depósitos en dinero para garantizar el cumplimiento del contrato de vivienda urbana. No importa si se llama "depósito", "garantía" o "mes de fondo": la prohibición apunta a la sustancia, no al nombre.
Sí se puede
- · Codeudor solidario con estudio de solvencia
- · Póliza o seguro de arrendamiento
- · Garantías admitidas para servicios públicos
- · Estudio previo del arrendatario
No se puede
- · Depósito en dinero como garantía
- · Retener documentos de identidad
- · Cobrar meses por anticipado como "fondo"
- · Letras en blanco firmadas
Quién responde por qué
El arrendador debe
- · Entregar el inmueble en estado de servir para el uso pactado
- · Mantenerlo en ese estado durante el contrato
- · Responder por las reparaciones necesarias que no provengan del uso normal del arrendatario
- · Garantizar el goce pacífico del inmueble
El arrendatario debe
- · Pagar el canon en el plazo y lugar convenidos
- · Cuidar el inmueble y usarlo según lo pactado
- · Pagar los servicios a su cargo
- · Devolver el inmueble al terminar, en el estado en que lo recibió salvo el deterioro natural
Cláusulas que la gente escribe y que no valen
Depósito en dinero como garantía
Prohibido expresamente por la Ley 820 para vivienda urbana, sin importar cómo se le llame en el contrato.
Reajuste por encima del IPC
El tope anual es imperativo. Pactar un porcentaje mayor no vuelve exigible el exceso.
Renuncia anticipada a derechos del arrendatario
Las normas de protección al arrendatario de vivienda no se pueden renunciar de antemano por acuerdo de las partes.
Autorización para recuperar el inmueble por mano propia
Ninguna cláusula habilita a cambiar cerraduras o cortar servicios. La restitución la ordena un juez.
Checklist antes de firmar
Dónde vive el contrato después de firmarlo
Un contrato perfecto guardado en una carpeta que nadie encuentra sirve exactamente igual que no tenerlo. En administración de arriendos, el documento tiene que estar atado al arrendatario y al inmueble, con sus fechas cargadas como datos y no como anotaciones:
El contrato firmado, escaneado y adjunto a la ficha del arrendatario.
La fecha de inicio y de vencimiento registradas como campos, para que el sistema pueda avisar.
El canon y el día de pago, que son la base de la cuota mensual y del cálculo de la mora.
El historial de pagos del arrendatario, que es la prueba de cumplimiento o de incumplimiento.
Así funciona la gestión de inquilinos y contratos, que se apoya en el módulo de administración de arriendos para generar la cuota y avisar antes de cada vencimiento.
Esta guía tiene fines informativos y describe el marco general de la Ley 820 de 2003 para arrendamiento de vivienda urbana. No constituye asesoría jurídica ni reemplaza la revisión de un contrato concreto por un abogado. Los locales comerciales se rigen por normas distintas.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de arriendo tiene que ser por escrito?
La Ley 820 de 2003 admite que el contrato de arrendamiento de vivienda urbana sea verbal o escrito. Que sea válido verbalmente no significa que convenga: sin documento, cada detalle discutido —el canon, la fecha de pago, quién paga los servicios— queda en la palabra de cada parte.
¿Cuánto dura un contrato de arriendo si no se pactó plazo?
A falta de estipulación expresa, la ley entiende que el término es de un año. Es una de las razones por las que conviene dejar la duración escrita: para no depender de una regla supletoria que quizá no era lo que las partes querían.
¿Puedo exigir un depósito en dinero como garantía?
No. La Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero u otra clase para garantizar el cumplimiento del contrato de arrendamiento de vivienda urbana. Las garantías habituales y admitidas son el codeudor y las pólizas o seguros de arrendamiento.
¿El arrendatario puede subarrendar?
No sin autorización expresa del arrendador. El subarriendo o la cesión sin consentimiento constituye un incumplimiento del contrato y es causal para su terminación.
¿Qué pasa al vencerse el término pactado?
Si ninguna de las partes manifiesta lo contrario cumpliendo los requisitos y plazos legales, el contrato se prorroga en las condiciones previstas por la ley. La prórroga es la regla, no la excepción: terminar un contrato exige actuar, no simplemente dejar pasar la fecha.
¿Sirve un contrato firmado digitalmente?
Sí. Lo relevante es poder acreditar quién firmó y qué firmó. Un contrato escaneado y archivado junto al expediente del arrendatario, con la fecha de inicio y de vencimiento registradas, cumple su función probatoria mucho mejor que un original en papel que nadie encuentra.
Tus contratos, con sus fechas y sin buscar carpetas
Adjunta el contrato a la ficha de cada arrendatario, con canon, día de pago y fechas de inicio y vencimiento registradas.
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